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楼市资本论:合生J形布局北京豪宅组团,三环新霸主诞生

2020-05-22 14:00编辑:编辑07人气:


楼市资本论:合生J形布局北京豪宅组团,三环新霸主诞生

楼市资本论:合生J形布局北京豪宅组团,三环新霸主诞生

  多年在北京没有大动作的合生,这一次憋足了劲要整把大的。

  截止5月19日,合生创展短短10天内便豪掷179.6亿,一举拿下北京分钟寺3宗地块,成为全国楼市的新焦点。

  合生华北区总经理刘芸岐称,此举实现了集团在北京“环三环”的布局。

  楼市资本论判断,合生拿地的目标是为了串联起京城的豪宅组团脉络。

  就是去年28亿拿下的南三环石榴庄地块,再到如今的东南三环分钟寺2个地块。若再加上早年在东三环布局的霄云路8号豪宅地块,三大板块相连,围绕北京三环已然勾勒出一个清晰的“J形”布局。

  业内惊呼,北京三环最大地主诞生。诺大京城,蔚为壮观。

  【一】分钟寺豪宅板块诞生

  合生十天之内,分钟寺地块“三连拿”,总计25万方,共斥资179.6亿元。

  5月19日,北京市两宗位于丰台区分钟寺的地块,在56轮激烈的竞价后,被合生高价拿下。

  其中,南苑分钟寺村L-39地块以42亿元成交,楼面价76168元/平方米;L-41地块以65.4亿元成交,楼面价为73912元/平方米。

  10天前,还是同样的区域,合生以72.2亿元拿下L-24、L-26地块,楼面价约6.7万元/平米。

楼市资本论:合生J形布局北京豪宅组团,三环新霸主诞生

  楼市资本论认为,继霄8豪宅大手笔持有后,这是合生再次显露要打造北京分钟寺顶级豪宅组团的雄心。

  1.北京CBD旁的超级板块

  56轮竞价,众多龙头房企抢驻,引爆北京土拍市场,分钟寺价值何在?

  一位看过北京供地计划的开发商用“这是年内最好的地块之一,更是上半年最好的地块没有之一”的评价给出答案。

  从区位来看,分钟寺处在北京南三环外,向北1.2公里上三环,15分钟到国贸,35分钟到望京,坐拥北京南三环黄金位置,交通便利性不言而喻,堪称北京CBD旁的超级板块。

  从地块情况看,属于不限价及纯商品房住宅,是豪宅项目的绝佳之选。在分钟寺地区的政府规划中,该地块还将建成分钟寺商务区,并配建中小学、医院、住宅和公园绿地等,填补当地生活资源的空白。

  在楼市资本论看来,以上每一个关键词都是分钟寺地块丰厚价值的保证。

楼市资本论:合生J形布局北京豪宅组团,三环新霸主诞生

  2.升值潜力依旧巨大

  合生地块的楼面价超过7万/平方米,楼市资本论预计未来售价或在12万 /平方米起,也将带领区域成为北京三环新一座豪宅板块。

  事实上,对比周边项目及北京三环沿线的豪宅项目,未来合生分钟寺豪宅组团的升值依旧空间巨大。

  首先,来看分钟寺地块周边住宅产品。山水文园5期二手住宅月度成交均价在8.6万元/平米,个别楼王户型报价已在10万元+。

  其次,来看其他北京三环沿线项目。东三环的北京壹号院售价高达17万 /平方米,南三环的北京金茂府二手房对外售价也在12万-15万 /平方米之间,西三环的西宸原著同样是12万/平方米的水平,就连近南四环的中海甲叁號院,目前对外售价也已超过12万 /平方米。

  楼市资本论观察到,在全球资本市场普遍的大放水背景下,截止4月中国M2余额已达到209.35万亿,中国一线城市的豪宅项目正成为全球投资人眼里的香饽饽,更不用说位于首都核心区三环沿线的豪宅。

  分钟寺项目若2-3年后入市,未来溢价非常有想象空间,具备真正意义上的“稀缺地块+超值体验”,定价在12W+以上,在京城也并不突兀。

  【二】合生拿地的资本局

  除去分钟寺地块,2017年以来,北京4环内只出让了8宗地块,而不限价商品房只有石榴庄和造甲村地块。可以预计,在未来相当长的时间,三环尤其东三环和南三环黄金地段,将无地可拍。

  物以稀为抢,各大房企纷纷抢夺分钟寺,情理之中。

  从更大的宏观环境来看,疫情发生以来,全球各央行已降息60多次,世界释放资金总额超过12万亿美元。可预期的大规模通胀,让中产与富豪阶层的财富配置焦虑已开始出现。

  拿地的背后,是资金的充沛。业内很多人发生疑问,合生的钱从哪里来?

  楼市资本论查阅了一下记录,合生为筹良草,去年在资本市场动作频频,下了很大功夫。

  2019年6月发行5亿美元海外债券

  2020年2月,在新加坡证券交易所又发行5亿美元债券。

  2020年4月底,合生又获得4.8亿美元及1.56亿港元的定期贷款融资。

  仅这几笔下来,已经是融资百亿规模。看得出,这场拿地的资本局,合生筹划了很久。

  楼市资本论据合生创展2019财报,合生创展累计完成合约销售金额212.58亿元,相较去年同期同比增长42%;负债率为63%,净债务比率为66%,现金及短期银行存款达141.02亿港元。应该说,相比较行业平均80%的负债率来说,合生的财务指数是非常安全的。

  【三】J形布局的三环豪宅组团

  楼市资本论仔细研究了地图,从东三环外朝阳公园畔的缦合·北京,到东南三环的分钟寺地块,以及南三环石榴庄的地块,合生围绕着寸土寸金的北京三环,居然布局出一个 “J”形的豪宅组团。

  对于这个“J”形布局,楼市资本论认为有两种解读。

  1.占位北京黄“金”环线

  事实上,作为北京楼市发展的起跑线,三环是北京公认的黄金环线。

  从90年代北京最高建筑京广中心,到长安街上最高建筑北京银泰中心、国贸三期,以及最新地标中国尊,北京城市的高度,在这里不断被突破。围绕着三环,我们对于城市豪宅的认知也在一次又一次的被刷新。

(来源:网络整理)

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