楼市调查 | 北京三个豪宅的春节热战
观点地产网 雨水已过、元宵将近,“就地过年”的2021年春节就要完全过去了。在今年房地产行业的春节营销中,“返乡置业”的热度在三四线城市中下降,却在新一线和一线城市升温。
以北上广深为代表的一线城市迎来了许多归国的海外客户、滞留在工作地过年的上班族,这推动了一线城市的楼市成交量上涨;以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市,则成为了返乡置业的热门城市。
据国家统计局披露,2021年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,北上广深分别录得0.5%、0.6%、1.0%和0.3%的涨幅;二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。同时,一线城市的调控措施频频出台,对房抵经营贷、二手房成交参考价格发布机制、离婚购房资格等可能涉及房贷的方方面面进行“打补丁”。
具体到首都北京,北京住建委官网数据指出,2020年北京成交均价在10万元/平以上的豪宅成交717套,同比2019年上涨50.95%,金额同比增长了16.31%。知名豪宅销售机构丽兹行分析认为,疫情好转、二季度市场需求释放后,北京豪宅成交量恢复速度较快,并持续维持较高水平。
这个热度延续到了2021年的春节:光是“春节不打烊”的开发商售楼处便有数十处,而豪宅项目便有24家线上线下保持营业。根据多家中介口径,在以大年初一至大年初六为统计周期的春节销售中,缦合·北京、海淀幸福里和世茂北京天誉三个豪宅项目的销售金额均突破了5亿元。
通过资料搜集、实地走访及购房意向者访谈,我们试图从多方面出发来还原这一春节购房热闹景象。
海淀“幸福里”首期低开
戴上口罩、仔细消毒,穿过多个售楼处特意营造的曲折室外走廊,一波又一波的购房意向者以家庭为单位前来了解项目、参观沙盘和样板房,人数众多却井然有序,千万甚至亿元级别的豪宅认购就在短短几个钟头内完成,与室内大红喜庆的装饰一起为楼市的牛年开门红打下了铺垫。
三家热门豪宅中,官宣春节战绩的只有海淀幸福里,华润北京的首个“幸福里”产品——销售5.6亿元。
该项目由首开、北科建、华润置地、中交地产(000736,股吧)、北京住总地产五家国企合作开发,位于北京海淀中关村(000931,股吧)科学城北区,毗邻永丰产业园、中关村软件园、中关村生命科学园等产业园基地,吸引了大批附近工作的海淀高知人群,不乏诸多网上自嘲“月入五万活得像月入五千”的互联网大厂员工等。
华润海淀幸福里,来源:海淀幸福里官方微信宣传
公开资料显示,该项目目前均价约8万元/平,容积率2.5,分为98平、135平、145平、198平四个户型,预期于2023年交付使用;由此计算,一套住房最低售价将近800万元。而据观点地产新媒体此前报道,在地块出让时,首开、华润、住总、中交组成的联合体以54.4亿元、溢价26%竞得这一不限价商品住房地块,成交楼面价高达53959元/平。
彼时,关注北京楼市的分析师曾给出10万元/平的预测价格,项目的开盘价格只比楼面价高出48%,明显低于市场预期;相较于附近楼盘京投发展(600683,股吧)·岚山与西山锦绣府的5-6万/平、颐和金茂府的11万元/平,海淀幸福里的开盘价格只能算是中等水平。然而,根据开发商常常采用的分期销售手法,首期开盘为积蓄客户,一般价格稍低,二期、三期开盘价格则会相对上调,因此海淀幸福里后续的售价很可能会超过8万元/平。
分钟寺地块热度
位于丰台区的世茂北京天誉(誉悦嘉园)的购房门槛又略高一筹。公开资料显示,其首期240套平层新房开盘价格定价11万元/平,分为145平、185平、215平三个户型,一套最低成交价格为1700万元,由世茂、合生合作开发,预期将于2024年交付。
该项目地块即合生分钟寺地块之一,楼面地价超过7万元/平,距离分钟寺地铁站步行距离在200米左右,目前正在建设中;旁边的合生·缦云未开盘,合生·金茂东叁金茂府(合雅金苑)期房则已签约住宅34套、均价10.7万元/平。
一位购房意向者透露,世茂北京天誉项目首期去化很快,参观样板间时便只剩下不足30套新房可供选购,热度很高。
世茂北京天誉(誉悦嘉园)项目工地,来源:观点地产新媒体拍摄
在分钟寺地块的180亿元拿地投入中,世茂便投资了110亿元入局L-39、L-41两宗地块。据观点地产新媒体此前报道,合生创展曾公告称,拟将L-39地块建成4栋住宅楼、总建筑面积5.51万平方米,定位为中高端物业;L-41地块将建设为7栋公寓楼、总建筑面积8.85万平方米,定位为首次置业、初级改善物业,如面积不超过140平的中小型公寓。
合硕地产首席分析师郭毅曾对观点地产新媒体表示,以目前地价水平来看,该项目未来售价将在12-15万元起。因前期整改拆迁,目前项目四周皆是工地围挡,配套不多。至于三年后、五年后的配套会如何,基于北京东三环地铁边缘的地理位置,写字楼、商业等配套已在规划中。
“缦合·北京”高门槛
位于朝阳燕莎使馆区的豪宅“缦合·北京”的购房门槛更是高上加高。
在合生的霄云路8号豪宅项目附近,缦合·北京延续了合生一贯的豪宅手笔,以高达900平超级大平层、40万平米私家园林、“华府会”等会所俱乐部在2020年便录得40亿元的成交金额,销售套数较2019年开盘当年上升了59%。
公开资料显示,该项目为合生·缦系的第一条产品线(MAHá缦合,合生与安缦合作推出),目前均价约18万元/平,分为450平、900平两种户型,总价7500万-1.9亿元/套,最快于2021年底交付。此外,900平跃层(含200平花园)单套2亿元起,860平空中四合院单套4亿元起,尚未开盘销售。
缦合·北京项目围挡,来源:观点地产新媒体拍摄
在梵语中,MAHá 一词的释义是伟大、大的智慧,这一豪宅项目体量之大亦无愧于其品牌含义。沿着该项目的绿墙围挡步行半个钟,林木仅剩光秃秃的枝桠,枯黄草坪搭配灰蒙蒙的天气是北京冬日的惯常景象。项目旁边仅有少数办公楼与餐饮,较之顺义中央别墅区的地理位置又完全处于北京四环内,可以称得上是闹中取静。
如何做有钱人的生意
丽兹行豪宅在近期报告中指出,2021年房产市场仍将保持“房住不炒,因城施策”的主旋律,但随着2021年初国内外疫情反复,短期内刺激并扶持经济宽松的金融政策将不会改变,房产投资和刚性需求依旧存在,预计2021年第一季度市场价格将稳中有升。
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